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王振華發家史

2019-07-04 09:46:42 來源:棱鏡   

  2019年7月3日,上海市公安局普陀分局發布警情通報:2019年6月30日22時許,上海普陀警方接王女士報警,稱其女兒被朋友周某某(女,49歲,江蘇人)從江蘇老家帶至上海并入住本市一酒店,后其女兒在房間內遭到一男子猥褻。接報后警方高度重視,迅速開展相關工作。

  7月1日下午,在警方工作下犯罪嫌疑人王某某(男,57歲,江蘇人)至公安機關接受調查。7月2日晚,犯罪嫌疑人周某某至公安機關自首。目前,犯罪嫌疑人王某某、周某某因涉嫌猥褻兒童罪已被普陀警方刑事拘留,案件正在進一步調查中。

  7月3日晚間,新城旗下三家上市——新城控股、新城發展控股和新城悅均趕在信批規定的最后時刻公告確實,公司實際控制人、董事長王振華因個人原因被刑事拘留,其中新城控股和新城發展控股均選舉董事兼總裁王曉松繼任董事長。

  王曉松系王振華獨生子,1987年12月生,南京大學本科學歷。2009年8月加入江蘇新城地產股份有限公司,曾任江蘇新城常州公司工程部土建工程師、上海公司工程部助理經理、項目總經理,江蘇新城助理總裁兼市場營銷部總經理。

  2016年,因個人婚姻不被王振華認可,導致父子反目,王曉松離開新城長達兩年,后來王曉松妻子生下一對雙胞胎,父子重歸于好,并接替王振華擔任公司董事兼總裁職務。

  王振華上次涉案是在2016年1月22日,新城控股彼時公告稱,公司董事長王振華因個人原因,正在接受常州市武進區紀委調查,其可以以適當方式參與公司重大事項的決策,并強調此事“與公司經營無關”。

  據澎湃新聞報道,王振華此次協查可能主要是配合武進紀委對當地官員的調查。當年2月11日,王振華結束紀委審查,回歸公司正常履職。

  在資本市場,57歲的王振華實際控制著三家上市公司,包括新城控股(601155。SH)、新城發展(01030。HK)、新城悅(01755。HK)。

  新城控股主營業務分為住宅開發、商業開發、商業運營管理三大事業部,其商業地產的核心為吾悅廣場。追隨王振華多年的老臣梁志誠負責住宅開發,王曉松負責商業開發,萬達前高管陳德力負責商業運營管理。

  新城控股母公司為港股上市公司新城發展,核心業務為新城控股的地產業務,此外還包括醫養、兒童主題樂園、影院等其他非核心業務。

  新城悅則為新城旗下的物業管理公司,2018年11月剛在港交所上市。

  在地產行業,王振華與他的新城黑馬成色十足,2018年合約銷售額達到2210億元,位列全國第8。2019年前5月,新城控股累計合約銷售額928億元,同比增長38%。

  王振華涉事消息公布時間點,恰好在昨日A股收市后,新城控股的股價暫未受到影響。截止昨日收市,新城控股上漲3。79%,達到每股42。69元。

  與此同時,新城發展股價直線跳水,股價跌至每股8.04港元,跌幅達到23.86%。新城悅同樣大幅下跌至每股6.56港元,跌幅達到23.72%。兩家港股公司市值一個小時內蒸發超過165億港元。

  關于王振華和新城控股的“膨脹”故事,聽我們娓娓道來。

  王振華曾經干過紡織廠

  新城控股上一次出現在公眾視野,源于一則監管政策。

  2019年5月,因部分房企拿地激進,監管層將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品。受限房企名單多達20家,新城控股位居其中。 截止2019年前5月,新城控股拿地金額達到467億元。

  激進拿地之余,新城控股還在大筆質押股票融資。

  截止6月5日,王振華全資控制的富域發展集團有限公司,累計質押持有的新城控股股票達到7.06億股,占持有公司總股份的51.25%,占公司總股本31.29%。

  激進的基因,源于其黑馬十足的本色。這匹黑馬誕生于常州這座制造業發達的江蘇三線城市。

  “牧馬人”王振華,擔任著這家公司的董事長和法定代表人,1962年3月出生。

  1983年,王振華大專畢業后,分配到江蘇常州市武進第一棉紡廠,先是當過5年車間副主任。1988年,他跟著下海大潮走出國企,創辦一家家庭紡織廠。

  又用時5年,王振華將這家紡織廠的規模干到全市三甲,積累了200萬的資金,但他意識到紡織業發展太慢。

  1993年,中國房地產行業迎來史上第一個調控通知——國務院“國16條”,海南樓市泡沫應聲破滅,上萬家開發商哀嚎倒閉。

  一本名為《投資潮中永不沉沒的船——房地產》進入王振華的視野,書中講述了李嘉誠、包玉剛等香港地產大亨發家的故事。

  王振華天生愛冒險,受到李嘉誠們的鼓舞,他決意逆流而上,創辦了新城控股集團的前身——武進新城投資建設開發有限公司。

  從老家湖塘鎮兩棟住宅樓起步,王振華逐漸在常州站穩腳跟,并在2014年樓市低迷時起,開始了一波漂亮的逆周期操作,在長三角等區域大規模拿地。

  王振華最耀眼的5年周期開始了。

  他的新城控股(601155。SH)先后踏準上海及周邊二線樓市房價快速上漲節奏,以及長三角三四線棚改去庫存紅利,土地貨值短期內放大,銷售額連年翻倍,2018年突破2210億元,一躍進入全國房企10強,排名第8位。

  領頭“駱駝”當年一進宮

  王振華在新城控股內部極力推崇“駱駝文化”。

  他希望公司在“面臨復雜的市場形勢和不確定性,如同駱駝進入了沙漠,抓住一切機會,做到極致”。為此,他每年組織高管團隊去甘肅、內蒙古等戈壁灘及沙漠地區耐力徒步。

  領頭的“駱駝”差點迷失。

  2016年1月22日,在王振華失聯兩天后,新城控股公告稱,其因個人原因,正在接受常州市武進區紀委調查,并強調此事“與公司經營無關”。

  這是王振華的“一進宮”。所幸半月之后,他結束調查,回歸公司。

  2002年布局長三角之前,新城控股一直蝸居于大本營常州,至今累計開發超過50個項目。

  常州這座三線小城已經無法滿足王振華的規模胃口。而且,房地產行業遵循規模至上的游戲規則,有更大銷售規模才有更豐厚的融資。

  新城控股副總裁歐陽捷2018年初曾撰文判斷,未來三年,50強房企將瓜分82%的銀行開發貸款,“百強之外的房企已經不在銀行貸款名單,50強房企就是銀行放貸新門檻。”

  2016年初王振華失聯之前,正值新城控股全國化擴張的起步階段。彼時,該公司銷售額僅319億,排名行業20強之外。

  兵馬不動,糧草先行。

  2015年,新城控股發行股份,吸收合并子公司新城地產,成為第一家B股重組為A股的房地產公司。

  之所以轉去A股,在于新城地產2001年借殼江蘇五菱于B股上市后,剛好趕上B股市場對境內投資者開放,境外投資者逢高減持離場,B股為內地企業融資輸血功能逐漸殆盡。

  獲得A股輸血渠道后,新城控股啟動全國化布局,從上海、南京、蘇州等長三角區域,擴張到中西部、環渤海及珠三角等區域,試圖擺脫區域化房企標簽。

  極致高周轉下的質量陰影

  對于房地產市場來說,2014及2015年正處行業低迷期。王振華利用杠桿逆周期操作,在三四線城市搶奪低價地塊。

  財報數據顯示,2014-2016 年新城控股拿地金額占銷售金額比重分別是 35%、50% 和 89%。截止 2018 年末,總土地儲備 10952 萬平方米中,三線城市占比高達 61。4%。

  新城控股資產負債率近年來逐漸攀升,從2015年的79。54%來到2018年的84。57%。凈負債率同樣快速增加,從2015年末的43%上升到2016年、2017年的80%左右,2018年中一度突破100。4%,隨后下降至2018年末的49。21%。

太阳城代理网址  2018年報期末,新城控股的負債總額2793.62億,同比2017年增長77.32%。

太阳城代理网址  截止2018年末,得益于此前銷售回款,新城賬面持有貨幣資金454億元,貨幣資金/(短期借款+一年內到期非流動負債)比例約3.49倍,2017年則為1.7倍,短期償債壓力不大。

  不過,該公司存貨周轉率正在變慢,從2017年的0.45下降到2018年的0.3。與此同時,融資成本也在增加,2018 年融資成本 6.47%,相較 2017 年末提升 1.15 個百分點。

  與拿地、負債相對應的是同樣高速攀升的銷售規模。財報顯示,2015年至2018年,新城控股合約銷售額分別是319億元、650億元、1265億元和2210億元。

  由于預售制度導致房企財報錯配,賣房收入需等待一兩年后才得以在財報中體現。以新城2018年2210億元銷售額為例,實際上多由2016年前后的銷售額結算而來。

  “新城控股充分受益三四線加杠桿去庫存帶來的大繁榮。”對此,興業證券在研報中分析稱,新城控股布局的多個三四線城市量價齊升,2018 年其三四線城市銷售金額占比提高到 62。3%,銷售面積占比提高到 54。4%。與之相呼應的,則是同比下滑11%的銷售均價,為12201元/平米。

  這一特點幾乎與“三四線之王”碧桂園如出一轍。在新城內部,王振華對碧桂園高周轉模式尤為推崇,當作學習標桿。

  《棱鏡》了解到,為提升項目周轉速度,新城內部制定了“0346戰略”——拿地即開工,3個月示范區開放,4個月開盤,6個月融資性現金回正,12個月現金流回正,包括拿地、銷售、租賃及融資。

  對此,銀河證券分析稱,廣大三四線城市具備“天然”的快周轉條件,預售條件寬松,使得從拿地到開盤周期壓縮至3個月成為可能。

  碧桂園高周轉模式帶來房屋質量問題,在新城控股身上也不例外。

  《棱鏡》查詢各地住建部門網站及公開報道信息顯示,僅最近半年,新城的南京璞樾和山豪宅項目、常州新城金郡精裝修項目以及啟東吾悅廣場住宅項目等,均被曝出存在嚴重的施工質量問題。其中,南京項目上百套房子嚴重滲水,當地住建局撤銷了該項目的竣工備案。

  “包租公”王振華的吾悅帝國

  王振華還是王健林商業地產的忠實門徒。

  《棱鏡》了解到,在新城內部組織架構中,主要分為住宅開發、商業開發、商業運營管理三大事業部。

  商業開發的核心產品是吾悅廣場,與萬達廣場模式頗為相似,也有規模不小的住宅項目,并且與住開事業部形成內部賽馬,資源幾乎不通,對外競爭搶地。

  商業開發事業部的操盤手來自“萬達幫”,此前的帶頭人是陳德力。陳曾在凱德商業和萬達商業任職多年,經歷過萬達廣場高速發展期,2016年被挖來加速吾悅廣場落地。

  吾悅廣場避開與萬達、大悅城、華潤等強大對手在一二線城市的競爭,下沉到二三四線城市中的偏遠區域,從地方政府手中拿到低廉土地,拉動區域土地貨值增大。

  以2017年為例,吾悅廣場拿地均價為2243元/平米,比純住宅拿地3610元/平米的均價便宜38%。

  拿地后,吾悅廣場依靠可售住宅、公寓和商鋪的銷售回款,快速回籠土地成本,用來補貼整個商業綜合體及配套設施開發建設,購物中心則自持運營。

  王振華曾對外表示,在三四線城市,一個購物中心成本大概7-8億元,一二線城市成本會在15-20億元,因為土地價格很高,“做商業項目之前,首先會分析地塊到底有多少可銷售面積,能否覆蓋持有商業所需現金流,這是首要指標。”

  2016年11月,王振華定下2020年開業100個吾悅廣場、租金收益達到100億元的目標。陳德力被挖來后,立表忠心干到120個。

  眼下,陳德力已經沒有機會親身完成目標。2018年9月,少東家王曉松接替陳德力分管商開板塊,后者轉去負責商業管理事業部。

  王健林2016年領導萬達廣場轉型輕資產模式,王振華依然癡迷于吾悅廣場重資產模式,但這種模式對現金流及運營效率要求極高,回收資金周期更長、風險更大。

  新城控股2018年財報披露,截止2018年末,開業及儲備的吾悅廣場共計96座,其中重資產模式運營高達89座,24座位于二線,65座位于三四線城市。

  太平洋證券曾就吾悅廣場現金流做出模擬分析,一個典型的吾悅廣場總建面50萬平米,其中住宅公寓商鋪等可售部分約40萬平米,自持購物中心10萬平米,假設地價為每平米3000元,總地價合計約15億元。住宅等可售部分建安成本為12億,按照往年新城綜合體30%的毛利率計算,可售部分收入為34億元,基本滿足現金流自我平衡。

  該券商預計,吾悅廣場拿地后,6-9月可售部分開盤,現金流可支持購物中心等自持部門開發,3-5年成熟后可實現年租金收入1億元。

  對于投資物業的回報期,在2018年財報會上,新城發展行政總裁呂小平透露,按平均每個吾悅廣場6。5億的總投入計算,預計每個吾悅廣場前十年的平均租費收入可以達到1。32億元,投資回收期可控制在6年以內。

  不過,《棱鏡》從財報中看到,目前吾悅廣場實際開業僅為42座,開業面積390萬平方米,其中30座均在2017年之后開業。盡管全部租金及管理費合計收入增速翻倍至 21.16 億元,但距離陳德力夸下的海口——2020年過百億的租金收益,相距甚遠。

  與此同時,“包租公”王振華的收租能力著實一般,運營效率并不高。雖然吾悅廣場2018年平均出租率達98%,但每平米租金僅為542元,其對標的萬達廣場則達到916元,更遠落后于華潤、大悅城、恒隆等對手。

  現今年租金超過1億的吾悅廣場僅有3家,兩家位于王振華老家常州,均已開業7年左右的時間。

  被粉飾的百億凈利潤

  隨著房價快速上漲周期結束,一個新的信號是,恒大、碧桂園等大型房企紛紛從規模擴張,轉向利潤至上。

  在2018年銷售額Top20房企中,新城控股以74%的凈利潤增速排名榜首,達到104.91億元,跑贏A股98%的公司。

  上海證券交易所旋即“當頭棒喝”,針對新城控股太過亮眼的年報,2019年4月初,連發長達7頁的事后審核問詢函,質疑其利潤虛增、關聯交易涉嫌利益輸送等。

  隨后,新城控股公告回應監管層問詢。這份43頁的回函內容,在監管規則允許之內,展現出超高財務會計技巧。

  財務數字如同一串串隱蔽的摩爾斯電碼,拆解這104.91億元的凈利潤構成,不難發現,其中28.09億元來自投資性房地產公允價值增加的收益,而2016、2017年這一數據僅5.82億元、9.09億元。

  關于這一點,監管層質疑其公允價值大幅增長合理性。

  對此,新城控股回函解釋稱,公允價值主要的變動原因是,“在2018年之前竣工的吾悅廣場租金上漲帶來的評估增值,以及2018年內竣工的在建工程的評估增值。”

  日后,這些多半布局于三四線城市的吾悅廣場,一旦整體估值縮水、運營效率走低的話,公允評估增值下跌,這塊賬目利潤又該如何美化?

  與此同時,新城控股還有一筆6。77億元的凈利潤,來自“許昌昱恒”這家由合(聯營)公司變更為公司合并報表范圍子公司的投資收益。

  對此,監管層質疑稱,面對諸多持股超過50%的合(聯營)公司,為何新城“有選擇性”納入并表,是否有調節利潤的考慮?

太阳城代理网址  新城給出的解釋為,有些項目合作方希望繼續參與經營決策,導致無法納入合并范圍。

  《棱鏡》查詢得知,新城控股持股超過50%的合(聯營)公司有24家,除“常熟中置”及“常州新城紫東”兩家公司盈利外,其余公司均處于虧損狀態,合計虧損額為3.18億元。這意味著,一旦將上述24家公司也進行并表,無疑將侵蝕新城控股百億凈利潤。

  此外,2018年報披露,新城控股有448.68億元的多筆應收賬款,其中“蘇州聿盛”等欠款超過一年,但相比其他規模性房企,其壞賬計提比例僅為0.1%及1%,明顯低于同行。

  更為吊詭的是,截止2018年底,新城控股應付控股股東新城發展計息款項22.22億元,利率8%。2019年3月,在公司賬面仍有454億元的賬面貨幣資金外,新城控股再向控股股東借款100億元,利率不低于8%。

  但8%的利率明顯高于公司2018年6.47%的平均融資成本。對此,監管層懷疑高利率是否會侵害公司利益。

  兒童樂園業務被蒙上陰影

  除上述賬面上的“美化”外,回到實實在在的地產開發主業,新城控股前景也令人堪憂,這亦是監管層關注的重點。

  眼下,樓市調控日趨嚴厲超出行業預期,隨著棚改紅利殆盡,押注三四線城市的新城控股,后續業績增長動力成為疑問。財務數據顯示,截止 2018 年末,其總土地儲備 10952 萬平方米中,三四線城市占比高達 61。4%。

太阳城代理网址  “三四線城市的紅利還是會有一段時間,未來3-5年都有好的發展機會。”2018年7月,王振華曾做出判斷。但現實情況與王老板的判斷截然不同。

  新城控股在最近的回復函中表示,2018 年及 2019 年一季度,公司在三四線城市的房地產合同銷售額占比分別為 50。72%及 59。51%,受調控政策持續影響,自 2018 年下半年至 2019 年一季度,公司三四城市房地產項目去化率同比有所下降,2019年第一季度實際可售貨值為1519。27億元,實際銷售467。14億元,去化率僅30。75%。

  對于2019年的銷售目標,有媒體稱其內部目標一度被定到3500億元。不過王振華在2018年財報會上表示合約銷售目標為2700億元。

  此前,王振華已經在有意控制拿地成本。興業證券在2017年11月份的一份調研紀要中寫道:公司要求項目達到凈利潤率8%以上,內部報酬率 20%以上。不過,拿地失誤的案例時有發生。

  據澎湃新聞報道,2017年7月,在安徽肥東縣項目拍地時,新城控股比第二名萬達報價高出約15億元,最終以溢價231%、總價35億元的代價成交。

  新城控股下發內部通知,認為此次拿地存在重大研判失誤,造成嚴重損失,投資拓展及研究部兩名高管被罰降職、降薪、罰款。

  在地產之外的多元化業務中,新城發展還在大力開拓“多奇妙樂園”的兒童主題業務。該業務依托于新城打造的吾悅廣場,為2-6歲親子提供陪伴空間和兒童成長體驗式消費業務。

  截止2019年6月,新城已開業54家樂園,預計至2020年底,累計開業將達107家,未來三年的目標是150家樂園。

  6月5日,跟隨王健林17年的老臣、萬達寶貝王集團董事長曲德君離職后,加盟新城發展,負責兒童主題業務。

  在王振華因涉嫌猥褻兒童被上海警方拘留后,新城發展的兒童主題業務同樣蒙上一層陰影。

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